खाता वास्तव में क्या है?
खाता आपके स्थानीय नगर पालिका प्राधिकरण द्वारा बनाए रखा गया एक राजस्व दस्तावेज़ है जो रिकॉर्ड करता है कि प्रॉपर्टी का मालिक कौन है और कौन से कर देय हैं। यह टाइटल दस्तावेज़ नहीं है (सेल डीड टाइटल है), लेकिन यह हर व्यावहारिक चीज़ के लिए आवश्यक है — प्रॉपर्टी टैक्स भुगतान, लोन प्राप्त करना, बिल्डिंग प्लान के लिए आवेदन करना, स्वामित्व स्थानांतरण।
A-खाता बनाम B-खाता
A-खाता प्रॉपर्टीज़ में हैं: - पूर्ण BBMP / BIAAPA अनुमोदन - बिल्डिंग प्लान स्वीकृत - भूमि कन्वर्जन (DC कन्वर्जन) पूर्ण यदि मूल रूप से कृषि थी - किसी भी राष्ट्रीयकृत या निजी बैंक से होम लोन के लिए पात्रता - साफ रीसेल पथ - OC (ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट) के लिए आवेदन करने की पात्रता
B-खाता प्रॉपर्टीज़ में हैं: - केवल राजस्व उद्देश्यों के लिए कर रिकॉर्ड बनाए रखे गए - अनधिकृत निर्माण या अनुपस्थित प्लान स्वीकृति या लंबित DC कन्वर्जन - SBI, HDFC, ICICI जैसे बैंक ऋण नहीं देंगे - कम रीसेल मूल्य (आमतौर पर A-खाता बनाम 15-25% छूट) - बड़े उल्लंघनों के लिए विध्वंस का जोखिम
देवनहल्ली के लिए BIAAPA-खाता
देवनहल्ली क्षेत्र BBMP के बजाय BIAAPA (Bengaluru International Airport Area Planning Authority) के अंतर्गत आता है। यहाँ की प्रॉपर्टीज़ में BIAAPA-खाता है, जो BBMP-खाता की तरह काम करता है लेकिन BIAAPA द्वारा जारी किया जाता है। समान A बनाम B अंतर लागू होता है। सत्यापन दस्तावेज़ अलग हैं (BIAAPA लेआउट अनुमोदन, BIAAPA बिल्डिंग प्लान, BIAAPA OC) लेकिन गिरवी और रीसेल सिद्धांत समान हैं।
खरीदने से पहले कैसे सत्यापित करें
1. खाता एक्सट्रैक्ट और खाता प्रमाणपत्र मांगें — दोनों विक्रेता के नाम पर होने चाहिए 2. पिछले 3-5 वर्षों के प्रॉपर्टी टैक्स रसीदें जाँचें — गैप विवादों का संकेत देते हैं 3. BBMP Sahaaya पोर्टल या BIAAPA ऑफिस पर क्रॉस-वेरिफाई करें — प्रसारित में जाने जाते जाली खाता दस्तावेज़ हैं 4. निर्माणाधीन प्रोजेक्ट्स के लिए, लेआउट अनुमोदन और बिल्डिंग प्लान स्वीकृति की मांग करें — A-खाता इनके बाद ही जारी होता है 5. देवनहल्ली प्लॉट्स के लिए विशेष रूप से, DC कन्वर्जन ऑर्डर मांगें (चूँकि अधिकांश भूमि मूल रूप से कृषि थी)
कन्वर्जन लागत (B से A)
B-खाता को A-खाता में बदलने में शामिल है: - दंड शुल्क (अलग-अलग, अक्सर अनभुगतान बेटरमेंट चार्ज का 1-2x) - प्लान स्वीकृति शुल्क - कभी-कभी अक्रम-सक्रम के तहत नियमितीकरण (जब अधिसूचित) - कुल लागत: अनियमितता के अनुसार ₹50,000 – ₹5+ लाख
यदि कोई विक्रेता छूट पर B-खाता प्रॉपर्टी देता है, तो कन्वर्जन लागत (और समय, अक्सर 6-18 महीने) अक्सर छूट को खा जाती है। शुरू से ही A-खाता खरीदें।